Dippser StattZeitung

Der Dippser Oberbürgeremister Ralf Kerndt sandte uns folgende Information zu den Sanierungsgebühren in Dippoldiswalde:

Die in für den 26. November 2012,
angekündigte Infoveranstaltung zu Sanierungsbeträgen
in der Parksäle kann erst Anfang 2013 durchgeführt werden.

Der Stadtrat der Großen Kreisstadt Dippoldiswalde hat auf Grundlage des § 154 BauGB in der zur Zeit gültigen Fassung und der Verwaltungsvorschrift Städtebauliche Erneuerung des Freistaates Sachsen (VwV StBauE) vom 20.08.2009 in der Sitzung am 10.10 2012 beschlossen, allen Grundstücks-eigentümern im Sanierungsgebiet, die den Ausgleichsbetrag bis spätestens 31.12.2013 im Rahmen einer freiwilligen Vereinbarung vorzeitig ablösen, einen Verfahrensnachlass von 20 % auf den Ausgleichsbetrag zu gewähren. Ein diesbezüglicher Antrag muss der Verwaltung vom Grundstückseigentümer schriftlich bis 30.04.2013 (Posteingang Stadt) vorliegen.

Begründung:
Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke im Sanierungsgebiet wird durch die Erhebung eines Ausgleichsbetrages von allen Grundstückseigentümern eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes abgeschöpft. Die Gemeinde ist gemäß § 154 Abs. 4 BauGB verpflichtet, den Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung durch Bescheid anzufordern.
Nach gegenwärtigem Kenntnisstand ist das geplante Ende des Durchführungszeitraumes am 31.12.2014.

Der § 154 Abs. 3 BauGB bietet der Gemeinde die Möglichkeit, die Ablösung des Ausgleichsbetrages bereits vor Abschluss der Sanierung und damit vor dessen Fälligkeit zuzulassen und hierüber einen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer als Ausgleichspflichtigen abzuschließen. Da die vorzeitigen Einzahlungen der Sanierung zugutekommen, sollte künftig das Instrument der Ablösung vor Abschluss der Sanierung verstärkt praktiziert werden.Hierzu hat das SMI mit der VwV StBauE vom 20.08.2009 in Abschnitt D Ziffer 21.3 die Möglichkeit eingeräumt, bis ein Jahr vor Abschluss der Gesamtmaßnahme einen Verfahrensnachlass von bis zu 20 Prozent auf den Ausgleichsbetrag zu gewähren.

Die Ablösung setzt voraus, dass der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann. Hierfür hat die Stadt Dippoldiswalde die Fortschreibung der zonalen Anfangs- und Endwerte nach § 154 BauGB in Auftrag gegeben. Für den Fall, dass in diesem Gutachten zonale Bodenwertsteigerungen ermittelt werden, sollen diese den Grundstückseigentümern zur Ablösung angeboten werden.

Für diese Verfahrensweise spricht auch, dass sich der Verwaltungsaufwand, der notwendig wäre, die Bescheide nach Abschluss der Sanierung rechtssicher zu erlassen, beim Abschluss einer Ablösevereinbarung wesentlich reduziert. Es besteht ein Ermessensspielraum für die Gemeinde, diesen Vorteil durch die Gewährung eines Nachlasses bei der Ablösung der Ausgleichsbeträge an die Ausgleichspflichtigen weiterzugeben.

Die finanziellen Auswirkungen lassen sich derzeit zwar nicht konkret beziffern, da der Stadt das entsprechende Gutachten über die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung noch nicht vorliegt. Jedoch wird bei einer vorzeitigen Ablösevereinbarung ein pauschal auf Grundlage des bereits beauftragten Gesamtgutachtens errechneter Ablösebetrag angesetzt, was einerseits Verwaltungsaufwand spart und andererseits kostenintensive Einzelgutachten für das Erhebungsverfahren verzichtbar macht.
Aus Erfahrung sind für eben jene Einzelgutachten Kosten von jeweils ca. 700-1200 EURO zu veranschlagen. Bei rund 300 betroffenen Grundstücken im Sanierungsgebiet entstehen der Stadt Dippoldiswalde dabei erhebliche Kosten, welche durch die Stadt und letztendlich durch den Steuerzahler selbst zu finanzieren sind. Parallel dazu müssen aber die eingenommenen Ausgleichsbeträge nach Abschluss der Sanierung in voller Höhe an den Freistaat abgeführt werden, sodass dem enormen Kostenaufwand kein positiver Effekt für die Stadt und ihre Bürger gegenübersteht. Vorzeitig eingenommene Ablösebeträge dagegen können im Sanierungsgebiet eingesetzt werden.

Wie wird der Ausgleichsbetrag berechnet?
Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ist die Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrages. Diese Bodenwertsteigerung wird durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt. Die Stadt Dippoldiswalde hat hierfür Herrn Dr. Koch beauftragt, auch um den zeitlichen Prämissen in diesem Verfahren Rechnung zu tragen, da seitens des Gutachterausschusses des Landkreises Sächsische Schweiz-Osterzgebirge recht lange Bearbeitungszeiten in Aussicht gestellt wurden, die eine fristgerechte Abwicklung des Verfahrens nicht ermöglichen würden.

Bei der Wertermittlung werden alle Bodenwerterhöhungen, die durch die Sanierung beeinflusst wurden, berücksichtigt. D. h., dass nur solche Bodenwerterhöhungen ermittelt werden, die durch mit Sanierungsfördermitteln durchgeführte Maßnahmen entstehen, unabhängig aus welchem Förderprogramm die Maßnahmen im Einzelnen finanziert wurden und ob es sich um private oder öffentliche Bau- und Ordnungsmaßnahmen handelt.
Das heißt aber auch, dass allgemeine Bodenwerterhöhungen (sanierungsunabhängig) und solche, die der Eigentümer aufgrund eigener zulässiger Aufwendungen bewirkt hat, nicht Bestandteil des Ausgleichsbetrages sind.

Der Ausgleichsbetrag ist die Differenz zwischen dem Bodenwert, den ein Grundstück hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert).
Bezugspunkt ist dabei der Tag, an dem das Sanierungsverfahren beendet ist und die Sanierungs-satzung durch den Stadtrat aufgehoben wird.

Für die Ermittlung des Ausgleichsbetrages wird das Sanierungsgebiet zudem in Zonen eingeteilt. Die Zoneneinteilung orientiert sich dabei an den allgemeinen, den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umständen.
Dabei wurden Bereiche zusammengefasst, in denen hinsichtlich

• des Entwicklungszustands,
• der Art der baulichen Nutzung,
• des Maßes der baulichen Nutzung sowie
• der Grundstücksgröße

gleichartige Verhältnisse herrschen.

Welche Möglichkeit der Ausgleichsbetragsreduzierung hat die Stadt?
Da aufgrund der bundesgesetzlichen Pflichtregelung auch die Stadt Dippoldiswalde trotz langer Bemühungen letztlich nicht an diesem Thema vorbei kommt, kann maximal über Möglichkeiten der Reduzierung nachgedacht werden.

Bereits im Rahmen der Gutachtenerstellung besteht die Möglichkeit, Hinweise zu grundstücks-spezifischen Besonderheiten zu geben und somit mögliche Wertreduzierungen zu berücksichtigen bzw. Grundstücksteilflächen aus der Ausgleichsbetragsberechnung herauszunehmen.

Daneben hat die Stadt derzeit noch die hier der Beschlussvorlage zugrunde liegende Möglichkeit, bei einer freiwilligen vorzeitigen Ablösung der Ausgleichbeträge einen Verfahrensnachlass zu gewähren. Hierzu bedarf es eines wirksamen Stadtratsbeschlusses sowie einer fristgerecht geschlossenen Vereinbarung mit den Grundstückseigentümern.

Warum eine Ablösevereinbarung sinnvoll ist?
Wird der Ausgleichsbetrag bei einer freiwilligen Vereinbarung mit der Stadt vorzeitig und endgültig abgelöst, sind Nachberechnungen bis Abschluss des Sanierungsgebietes zum 31.12.2014 und damit auch etwaige Nachforderungen ausgeschlossen. Gleichzeitig kann die Stadt die so eingenommenen Mittel noch im Sanierungsgebiet einsetzen und weitere Maßnahmen durchführen. Die vorzeitige Ablösung hat damit für die Eigentümer wie auch die Stadt Vorteile.

Vorteile für den Eigentümer:

• Geldersparnis/Nachlass von 20 Prozent möglich
• Sanierungsvermerk wird im Grundbuch gelöscht
• Bei Verkauf des Grundstücks keine Genehmigung der Stadt mehr notwendig
• Rechts- und Planungssicherheit
• evtl. Steuervorteile

Vorteile für die Stadt:

• Vereinnahmte Ausgleichsbeträge können im Sanierungsgebiet für weitere Maßnahmen noch bis Ende 2014 verwendet werden (weitere Projekte möglich), danach vollumfängliche Abführung an den Freistaat
• Weniger Verwaltungsaufwand und Kosten
• Reduzierung von Rechtsmittelverfahren und Prozessrisiko

Die Ablösevereinbarung ist freiwillig und es steht jedem Grundstückseigentümer frei, diese zu vereinbaren oder einen Erhebungsbescheid nach Abschluss der Sanierung abzuwarten, um sich bspw. den Rechtmittelweg offen zu halten. Die Verwaltung wird die Eigentümer bei Fragen zu den Ausgleichsbeträgen bzw. Ablösevereinbarungen auch beraten und entsprechende Gesprächstermine anbieten.
Im Zusammenhang mit oben genanntem Beschlussvorschlag (Verfahrensnachlass bei vorzeitiger Ablöse) ist der Kommune zudem ein Instrument in die Hand gegeben, mit dem die Belastungen der ausgleichspflichtigen Grundstückseigentümer reduziert werden können.

Kerndt
Oberbürgermeister